Aktienkauf – EPR Properties Speciality REIT

Gleich Anfang Februar war es wieder soweit – der nächste Aktienkauf stand an und diesmal sollte mit EPR Properties mein zweiter REIT (Real Estate Investment Trust) ins Portfolio einziehen. EPR Properties ist ein 1997 gegründeter Speciality REIT, der sich auf die Bereiche Entertainment, Freizeit und Erholung sowie Bildung fokussiert hat. Außerdem handelt es sich bei EPR um einen triple net lease REIT. Dies bedeutet, dass EPR sämtliche, in Verbindung mit der jeweiligen Immobilie anfallenden Kosten, auf seine Mieter umlegt.

Weder Reparaturkosten noch Grundsteuern oder Versicherungsgebühren sind durch EPR zu bezahlen. In der Konsequenz ist ein regulär verlaufendes und langfristig angelegtes Mietverhältnis für den Vermieter sehr angenehm, da er im Grunde genommen nur noch den Mieteingang überwachen und Forderungsmanagement betreiben muss. Dafür, dass der Vermieter das Risiko erforderlicher Reparaturen an den Mieter ausgelagert hat, sind die Mieten im Gegenzug jedoch meist etwas niedriger. Dafür muss jedoch der Vermieter zumindest in der Theorie weniger Liquidität vorhalten, um Reparaturen durchzuführen und kann so sein Eigenkapital an anderer Stelle einbringen.

Portfoliodiversifikation

Als REIT spielen natürlich die Immobilien die bedeutendste Rolle und von denen hat EPR Properties gegenwärtig (Stand Q3.2017) insgesamt 392 Stück im Portfolio. Verteilen tun sich diese auf 43 Staaten der USA und Kanada. In Nordamerika ist somit eine räumliche Verteilung bereits gegeben, so dass lokale Probleme innerhalb eines Standortes keine zu große Auswirkung auf das Gesamtportfolio haben. Es ist wichtig im Hinterkopf zu behalten, dass Immobilien immer noch immobil sind und gewerbliche, wie auch Wohnimmobilien von ihrem Standort abhängig sind. Die Streuung über verschiedene Regionen der USA und Kanada sorgt also für ein wenig mehr Unabhängigkeit eines lokalen Marktes. Neben der räumlichen Diversifikation befinden sich im Portfolio jedoch auch noch sehr verschiedenartige Immobilien, welche alle in den Bereich der Spezialimmobilien fallen. Interessant ist dabei die Möglichkeit nicht nur in den konjunkturabhängigen Industriezweigen Freizeit und Entertainment vertreten zu sein, sondern zeitgleich auch in den weniger konjunkturabhängigen Bildungssektor zu investieren. Alle Mietverträge sind langfristig angelegt, so dass die Mehrzahl der Verträge erst nach 2027 ausläuft. Mieterhöhungen werden mit festen Prozentsätzen vereinbart, was Erträge optimiert und planbar macht. Zusätzlich entwickelt EPR stetig weitere Immobilien die eine Erweiterung des Portfolios darstellen.

Unterhaltung für die ganze Familie

Zum Stand Q3.2017 verfügt EPR Properties über 147 Megaplex Kinos, die den Fokus vor allem auf mehr Service im Kinosaal und erhöhten Sitzkomfort durch weniger Sitze pro Kinosaal legen. Somit wird der Kinobesuch lohnender im Vergleich zum DVD-Abend zuhause. Durch erhöhte Ticketpreise sowie erweiterten Menüs sollen die Einnahmen in diesem Sektor sogar gesteigert werden. Neben den Kinos besitzt EPR noch 16 Einkaufscenter, die Shopping mit Freizeitaktivitäten wie Bowling, Kinobesuchen oder Go-Kart fahren verbinden. Die 163 Immobilien dieses Sektors erwirtschaften 272,50 Millionen US Dollar NOI, was einem Anteil von 45,8% des Gesamt NOI entspricht. Die Leerstandsquote beläuft sich dabei auf 0,6%. Betrieben werden die Immobilien von insgesamt 22 Betreibern, so dass die Abhängigkeit von einem Vertragspartner nicht zu groß ist.

Freizeit und Erholung

Im Freizeit und Erholungsbereich verfügt EPR über insgesamt 81 Immobilien, zu denen 20 Attraktionen wie z.B. Wasserparks, 28 Golfcenter (Topgolf) und 26 Ski-Resorts zählen. Außerdem gibt es noch 7 weitere Immobilien, wie Fitnesscenter oder Anlagen für Indoor Skydiving. Hier erreicht EPR eine Vermietungsquote von 100%. Erwirtschaftet werden mit diesem Sektor 31,1% des Gesamt NOI, was in Dollar einen Betrag von 184 Millionen ausmacht.

Schul- und Kindergartenbetrieb

Besonders interessant ist die Tatsache, dass EPR neben den Freizeitsektoren auch im Bildungsbereich Bestände besitzt. Insgesamt verfügt EPR Properties hier über 69 öffentliche und 15 Privatschulen. Auf diesem Wege sind gleich verschiedene Stadien der kindlichen Entwicklung abgedeckt. Betrieben werden die Immobilien von insgesamt 64 verschiedenen Vertragspartnern. Mit einem NOI von 130,4 Millionen US Dollar beläuft sich der prozentuale Anteil am NOI auf 21,9%. Die Leerstandsquote beläuft sich aktuell auf 2,1%, weil nicht alle öffentlichen Schulen über einen Betreiber verfügen.

Resorts World Catskills

Wer nun gut aufgepasst hat, dem ist sicher aufgefallen, dass noch 1,2% des NOI fehlen. Diese entfallen auf Resort World Catskills, welches am 8. Februar 2018 seine Pforten öffnen wird. Hierbei handelt es sich um ein Resortshotel mit angeschlossenem Casino, welches 90 Meilen nördlich von NYC lokalisiert ist. Im Jahr 2019 soll das Resort noch um einen Wasserpark erweitert werden, welcher die Immobilie noch interessanter machen dürfte. Das NOI beläuft sich in 2017 auf 7,5 Millionen US Dollar und stellt somit den kleinsten Sektor im Portfolio dar. Das Resort kann übrigens auf der Webseite https://rwcatskills.com/ begutachtet werden.

 

Finanzielle Situation

Insgesamt produziert das Portfolio von EPR Properties also ein NOI von insgesamt 594,4 Millionen US Dollar. Die Leerstandsquote beläuft sich dabei auf Portfolioweite 0,8%. Der Portfoliowert beläuft sich auf gegenwärtig 6,6 Milliarden US Dollar, welcher sich auf die 392 Immobilien verteilt. Mit Ende des 3. Quartals 2017 belief sich die Marktkapitalisierung auf 8,5 Milliarden US Dollar.

Auf der Finanzierungsseite finden wir 64% Eigenkapital und nur 36% Fremdfinanzierungen. Die Finanzierungen sind dabei eher langfristig ausgerichtet, so dass erst im Zeitraum von 2022 bis 2027 die meisten Darlehen fällig werden. Seit 2012 betrug die Wachstumsrate des FFOAA durchschnittlich 7% pro Jahr und Aktie.

Bezogen auf die AFFO beläuft sich die Ausschüttungsquote auf 81%.

Im Jahr 2017 wurden insgesamt 4,08 Dollar pro Aktie ausgeschüttet. Im Jahr 2018 wird sich dieser Wert auf voraussichtlich 4,32 Dollar pro Aktie erhöhen.

Die Ausschüttung erfolgt dabei monatlich. Seit dem Jahr 2010 hat EPR Properties die Dividende von einst 2,60 Dollar ausgehend jährlich angepasst. In 2009 wurde die Dividende von 3,36 Dollar auf 2,60 Dollar gekürzt. Vorher gab es seit 1997 bis 2008 ebenfalls nur Dividendenerhöhungen.

Monatliche Einnnahmen

Die monatlichen Einnahmen wollte ich mir natürlich nicht entgehen lassen, weshalb ich am 30.01.2018 zugeschlagen habe. Erworben wurden 20 Anteile zum Kurs von 59,28 USD. Da ich die Aktien an der NYSE kaufen musste, wurden diesmal ein wenig mehr Gebühren für den Einkauf fällig. Die insgesamt 15,47 US Dollar waren jedoch noch zu verschmerzen.

Durch die 20 Aktien erhöhe ich meine monatlichen Einnahmen um 7,20 USD pro Monat. Meine anfängliche Ausschüttungsrendite beläuft sich somit auf 7,29% brutto. Mit nun dem 2. REIT und somit 3. US Unternehmen in meinem Portfolio werde ich vermutlich als nächstes versuchen wieder eine Position in einem deutschen Unternehmen zu eröffnen. Mal sehen, welche Gelegenheiten sich in den kommenden Wochen bieten. Der Cashflow wurde auf jeden Fall wieder erfolgreich gesteigert und ich kann mich zudem jeden Monat über Erträge freuen.

Wichtige Hinweise:

Alle genannten Zahlen basieren auf Hochrechnungen für das Gesamtwirtschaftsjahr 2017, die der Präsentation zum 3. Quartal 2017 entnommen wurden. Natürlich ist dies ein gewisser Unsicherheitsfaktor, weil die definitiven Werte für das 4. Quartal noch nicht feststehen. Andererseits sind die Einnahmen bei einem Triple net lease REIT meist relativ gut zu prognostizieren, da Einmaleffekte vorwiegend auf der Betreiberseite die Zahlen beeinflussen. Wenn es nicht zu größeren Mietausfällen kommt, sollten die Werte nicht allzu weit entfernt von der Realtität liegen. Ich übernehme jedoch keine Verantwortung für die richtige Übernahme der Werte aus der Präsentation oder für die Richtigkeit prognostizierter Werte. Die Originalpräsentation ist dem „Investor Center“ auf der http://www.eprkc.com/ von EPR Properties zu entnehmen.

Wie bei allen Investmentthemen weise ich darauf hin, dass ich lediglich Möglichkeiten im Rahmen eines Informationsaustauschs und zur Inspiration mit Euch teile. Ich stelle keine Anlageberatung zur Verfügung sondern gebe ausschließlich meine eigene Meinung wieder. Jedes Investment birgt Risiken bis zum Totalverlust und teilweise darüber hinaus. Informiert euch eigenständig über die Risiken und tut nichts, was ihr nicht zu 100% versteht. Bei steuerlichen Fragen solltet Ihr immer Rücksprache mit dem Finanzamt oder eurem Steuerberater halten.